Wonen in een bubbel

Hoe komt het toch dat een betaalbare koopwoning voor steeds meer mensen verder weg lijkt dan ooit? Volgens econoom Ryan-Collins ligt een belangrijk deel van de verklaring voor de alsmaar stijgende huizenprijzen in de mogelijkheden die mensen hebben gekregen om meer geld te lenen bieden voor een woning. Hoe keren we deze ontwikkeling? Hogere lonen zouden uitkomst kunnen bieden.

Hoewel bijna zestig procent van de Nederlanders een koopwoning heeft, wordt het voor een groeiende groep mensen steeds lastiger om een koopwoning te bemachtigen. De concurrentie om een koophuis is bikkelhard en velen vallen buiten de boot. Wie het toch lukt om een woning te kopen, blijft zitten met een schuld die in verhouding tot het inkomen nog nooit zo hoog was.

Zolang het economisch voor de wind gaat, is zo’n schuld geen ramp. Maar als veel mensen tegelijkertijd hun baan verliezen, bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis, verandert de situatie snel. Dat hebben we kunnen zien in de nasleep van de financiële crisis van 2008. In 2013 was de waarde van een op de drie huizen lager dan de hypotheek. Met alle gevolgen van dien voor de mensen die hun huis moesten verkopen. De toenemende schulden waren ook slecht voor de economie als geheel. Omdat schuld­betaling voorrang kreeg op andere bestedingen, verliep het economisch herstel in Nederland extra traag.

In een dergelijke situatie zitten we nu gelukkig nog niet. Voorlopig is er vooral een tekort aan woningen. Ondanks dat er sinds 2012 ruim 400.000 koopwoningen bij zijn gekomen, is de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning alleen al sinds 2015 met bijna 45 procent gestegen. Alleen maar nieuwe woningen bouwen gaat de wooncrisis dus niet oplossen, stelt econoom Josh Ryan-Collins van het Britse Institute for Innovation and Public Purpose in zijn boek Why can’t you afford a home? Immers, in Ierland en Spanje werd lange tijd relatief meer gebouwd dan in Nederland, maar explodeerden de huizenprijzen alsnog. Ook in Amsterdam, waar meer gebouwd wordt dan ooit, blijven de prijzen maar stijgen.

Ook hebben de kabinetten-Rutte mensen meer financiële ruimte gegeven om een huis te kopen. De hypotheekrenteaftrek is weliswaar iets beperkt, maar tegelijkertijd mag er wel een groter deel van het inkomen worden meegerekend bij het aan­vragen van een hypotheek. Ook mogen ouders hun kinderen 100.000 euro belastingvrij schenken (het ‘jubeltonnetje’), wanneer dit bedrag wordt besteed aan een nieuwe woning. En recent is er door de Tweede Kamer
nog een voorstel aangenomen om mensen jonger dan 35 jaar vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Al deze maatregelen zorgen ervoor dat mensen meer middelen hebben om een woning te kopen, waardoor zoals gezegd de prijs alleen maar verder wordt opgedreven. Inmiddels stelt ook De Nederlandsche Bank dat dit soort maatregelen koopstarters niet helpt.

Tijd voor hogere lonen

Lange tijd zijn mensen door hogere hypotheken in staat gesteld om een woning te kopen, ondanks de stijgende huizenprijzen. Zo is schuld telkens het middel geweest om de problemen van kapitalistische samenlevingen op te lossen, of beter gezegd: uit te stellen, betoogt socioloog Wolfgang Streeck in zijn boek Gekochte tijd. Maar de schuldenlast kan niet oneindig groeien. Voordat een nieuwe schuldencrisis uitbreekt, is het dan ook belangrijk om met echte oplossingen te komen.

En die oplossingen zijn er. Door de lonen te verhogen worden bestaande schulden in verhouding tot het inkomen kleiner en hebben toekomstige kopers minder last van beperkingen die aan hypotheken kunnen worden gesteld. Ook voor huurders pakt loonsverhoging positief uit, want daarmee kunnen zij hun torenhoge woonlasten (nu gemiddeld 38,1 procent van het inkomen) omlaag brengen. Zeker als dit gebeurt in combinatie met een huurbevriezing.

Maar wie gaat er bouwen als de opbrengsten van verhuur en koop afnemen? Als marktpartijen minder winst kunnen boeken, zullen ze dat waarschijnlijk minder snel doen. Het antwoord zal dus vanuit dezelfde hoek moeten komen als in het verleden. De overheid is weer aan zet.