Stijgende woonlasten in vier grafieken
Waarom kan ik met één inkomen geen huis meer kopen?
Elk jaar hebben Nederlanders weer een beetje meer te besteden dan het jaar ervoor. Helaas gaat een steeds groter deel van dat inkomen naar het betalen van de woning. Zowel de huur- als de koopprijzen zijn sinds begin jaren negentig veel harder gestegen dan daarvoor. Voor die tijd was het voor een gezin met één kostwinner goed mogelijk om een huis te kopen, sindsdien is dat veel moeilijker geworden. Huizenprijzen zijn maar liefst drie keer harder gestegen dan het netto-inkomen. Geen wonder dat we steeds meer zijn gaan lenen.
Dus ja, de prijzen zijn zó hard gestegen dat het voor één inkomen steeds moeilijker is geworden om een woning te kopen. Ook een huurwoning is minder betaalbaar geworden, al ligt de prijsstijging daar net iets lager dan bij koopwoningen.
Lenen we echt meer dan vroeger?
In deze grafiek staat weergegeven hoe groot de totale Nederlandse hypotheekschuld precies is (in miljarden euro’s). Je kunt aan de paarse staven zien dat de schuld flink is toegenomen. Van nog geen 100 miljard in 1990 naar ruim 600 miljard in 2017. De blauwe lijn is wat ingewikkelder. Deze lijn is de uitkomst van een kleine rekensom:
de totale Nederlandse hypotheekschuld gedeeld door het bruto binnenlands product (bbp).
Met andere woorden: hoeveel economische waarde wordt er elk jaar geproduceerd? Dit is een manier om te meten hoe de schuld zich verhoudt tot het totale verdienvermogen. Oftewel: kunnen we de schuld wel betalen? Was de totale hypotheekschuld in 1990 nog maar 30 procent van het bbp, inmiddels ligt deze rond de 100 procent. Dat betekent dat er sinds 1990 in verhouding tot ons collectieve verdienvermogen, ruim drie keer zoveel wordt geleend. Dus ja, we lenen veel meer dan vroeger om de aanschaf van een woning te financieren.
Zijn er niet gewoon veel te weinig woningen?
Met enige regelmaat wordt er gewezen op het tekort aan woningen als verklaring voor de stijging van de huizenprijzen. Dat is niet geheel onterecht. Met name de afgelopen jaren neemt het tekort aan woningen ten opzichte van de vraag snel toe. Maar de grote prijsstijgingen die we in het verleden hebben gezien, zoals eind jaren zeventig en vanaf de jaren negentig tot de financiële crisis van 2008, werden helemaal niet veroorzaakt door grote tekorten op de huizenmarkt. Daarvoor zijn andere verklaringen veel belangrijker, zoals je kunt lezen op pagina 8-9.
Recentelijk neemt het tekort aan woningen wel veel sneller toe, naar een niveau dat we sinds de jaren vijftig niet meer hebben gezien. Meer woningen bouwen is dus belangrijk, maar het is een illusie om te denken dat hiermee de prijsstijgingen voorbij zijn.
Maken die stijgende huizenprijzen huren aantrekkelijker dan kopen?
Voor starters is het een duivels dilemma: ga je een huis kopen tegen een torenhoge schuld, of ga je toch huren? Nu de huizenprijzen blijven toenemen, is het verschil tussen kopen en huren kleiner geworden. Ook al zijn huurders gemiddeld nog altijd een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan kopers. Voor particuliere huurders is dat al snel meer dan 40 procent.
Voor hen is het daarom aantrekkelijker om mee te dingen naar een koophuis. Om de concurrentiestrijd aan te gaan, nemen velen van hen zelfs een aflossingsvrije hypotheek. Met deze hypotheekvorm bouw je geen kapitaal op en los je niets af. Een risico van zo’n hypotheek is dat de bank het recht heeft om de hypotheek aan het einde van de looptijd op te eisen, wat betekent dat je meer moet gaan betalen of zelfs moet verhuizen. Ook kan het gebeuren dat de rente stijgt en je dus maandelijks hoge rente moet betalen over de hele schuld.
Zolang huren zoveel duurder is dan kopen, blijft de druk op de voorraad koopwoningen toenemen. Het verlagen van de huren is dus cruciaal om de druk op de koopmarkt af te laten nemen.
Spanning december 2020: Een huis om in te wonen
- 'Omarm die Nederlandse volkshuisvestingstraditie'
- Wonen in een bubbel
- Stijgende woonlasten in vier grafieken
- Amsterdam zoekt randen van de wet op in strijd tegen illegale vakantieverhuur
- Deze Europese steden geven het goede voorbeeld
- Sinn Féin maakt wonen met succes tot speerpunt verkiezingen
- Woonstrijd Granby, Liverpool
- Stop de wooncrisis