Verhuurders op zwart zaad: kom nou toch!

Het kabinet komt de woningcorporaties tegemoet door een motie van de Tweede Kamer, die de huurstijging tot maximaal de inflatie wil beperken, naast zich neer te leggen. Argument één: we kunnen juridisch niet anders. Argument twee: doen we het niet, dan zitten de woningcorporaties straks op zwart zaad en kunnen die hun sociale taak niet meer uitvoeren. Krijgt het kabinet zijn zin -daar zal de Kamer zich nog over moeten uitspreken- dan worden en passant ook de particuliere huisbazen gematst. Zij ontvingen afgelopen jaren, geholpen door de wetgeving bedoeld voor het financieel verzelfstandigen van de woningcorporaties, steeds vorstelijker huuropbrengsten uit hun woningen.

Eind november nam de kamer een motie van D66, PvdA, GroenLinks en SP aan, waarin de maximale huurverhoging beperkt wordt tot het inflatiepercentage, indien de bestaande huur hoger is dan 60 procent van de maximaal toegestane huurprijs. In gewoon Nederlands: als de huur al behoorlijk hoog is, mag hij niet met meer dan de inflatie omhoog. Hierbij moet bedacht worden dat de huidige huurprijswetgeving het mogelijk maakt om voor een simpele rijtjeswoning, gebouwd begin jaren zeventig, met een vloeroppervlak van honderd vierkante meter, een huur te vragen van f 1600 per maand. 60 procent hiervan komt neer op f 960 per maand. Dat lijkt toch geen gekke opbrengst voor een woning die destijds een aanvanghuur rond de f 400 had. Bovendien kan voor deze woning weliswaar niet langer de maximale huurverhoging –volgend jaar 4,5 procent– gevraagd worden, maar wel een inflatievolgende huurverhoging van 2 procent.

Een tamelijk bescheiden eis dus van een Tweede Kamer meerderheid. Bij de algemene beschouwingen had PvdA-fractievoorzitter Melkert nog een motie ingediend waarbij gevraagd werd om de huurverhoging zonder meer te beperken tot de inflatie. Desondanks was de reactie van de woningcorporaties furieus. Zij beroepen zich op afspraken die in 1993 door toenmalig staatssecretaris Heerma gemaakt zijn met de woningcorporaties bij hun financiële verzelfstandiging, waardoor zij gedwongen werden om commerciëler te gaan werken. In ruil voor de beëindiging van de overheidssubsidies voor de sociale woningbouw zouden de corporaties tot 2010 de huren met minstens 3,8 procent per jaar mogen verhogen.

Als deze claim van de corporaties hard gemaakt kan worden heeft het kabinet een groot probleem. De Kamer is altijd voorgehouden dat slechts voor een periode van vijf jaar (eindigend in 1999) extra huurverhogingen toegestaan zouden worden. In dat geval zou de verzelfstandiging van de huursector op grond van misleidende informatie door de kamer gejaagd zijn en dat is een politieke doodzonde. Maar het is interessant om ook eens nader te onderzoeken hoe hard de verhuurders de extra huurverhoging, die ze nu claimen, eigenlijk nodig hebben. Zij stellen: van die extra huuropbrengst moeten onder meer de bouw van nieuwe huurwoningen, de stadsvernieuwing en de verbetering van de leefbaarheid in achterstandswijken betaald worden. Volgens het recent verschenen toezichtsverslag Sociale Huursector 1998 hebben de corporaties in dat jaar een gezamenlijk jaarresultaat (=winst) van f 1327 miljoen behaald. Per woning is dat f 545. Let wel: dit resultaat kwam tot stand na de planmatige uitgaven voor onderhoud, beheer, nieuwbouw en stadsvernieuwing. Het kwam ook tot stand ondanks aanzienlijke reorganisatiekosten, bouwkosten voor nieuwe hoofdkantoren (er wordt wat afgefuseerd in corporatieland) en ondanks riante salarisstijgingen bij het management na de verzelfstandiging. Zet dit eens af tegen de kosten van een lagere huurstijging: de motie Van 't Riet c.s. betekent een verlaging van de gemiddelde huurstijging met ca. 1 procent, ofwel een vermindering van het jaarresultaat van f 545 naar f 470 per woning.

Maar niet iedere corporatie zit even goed in de slappe was. Is het redelijk dat de arme sociale verhuurders in Flevoland, waar de huren ook al het hoogst zijn, moeten bloeden voor het feit dat hun Brabantse en Gelderse collega's er warmpjes bijzitten? Dat is inderdaad een probleem. Maar dat probleem kan opgelost worden door onderlinge samenwerking binnen de huursector. Per slot van rekening gaat het in alle gevallen om maatschappelijk kapitaal, dat grotendeels door de huurders is opgehoest. Binnenkort komt er een wettelijke regeling die woningcorporaties met overtollig kapitaal kan dwingen om hun arme collega's bij te spijkeren. Daarmee is ook het argument van de zwakke broeders verdwenen.

Blijven nog staan twee sterke argumenten v¢¢r het verlagen van de maximale huurgrens. In 1998 stond de lastenindex voor huurwoningen op 705 (1965=100), die voor koopwoningen op 515. De lasten voor de huurder zijn de afgelopen jaren een stuk harder gestegen dan die van de eigenaar-bewoner. Ook harder dan de inkomens. In de periode 1985-1997 steeg de huur met 70 procent, het minimumloon met 38 procent en het modaal loon met 53 procent. Jan Modaal en Truus Minimaal zijn dus een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan huur. Geen wonder dat een grote uitstroom bezig is van huurders naar de koopsector. Triest is wel dat juist degenen die niet kunnen kopen, omdat ze te weinig verdienen, met de hoogste woonlasten blijven zitten. Dus is een inflatievolgend huurbeleid uit het oogpunt van een rechtvaardige verdeling van woonlasten zeer wenselijk. Een beetje sociaal kabinet zou daar voor moeten gaan! Het tweede argument is de huurverhoging in de particuliere huursector. Hier zijn veel beleggers actief die al jaar-in-jaar-uit meeliften met de maximale ruimte die de huurprijzenwet woonruimte biedt. Zij hoeven geen maatschappelijke verantwoording af te leggen over hun financiële handel en wandel, zoals de corporaties. Ze hebben geen verplicht onderhoudsfonds. Ze betalen niet mee aan het verbeteren van de openbare ruimte in de wijken, waar de corporaties in dezelfde wijken wel op aangesproken worden. Veel van hun huurders die vroeger een leuk inkomen hadden, maar nu gepensioneerd zijn of in de WAO zitten, is het water tot de lippen gestegen.

Daarom moet de maximale huurstijging omlaag, om te beginnen tot het niveau van de inflatie.