Studeerkamereconomen CPB geven onthullende inkijk in footloose woningmarkt
Sluit een paar macro-economen op in hun studeerkamer. Geef ze als opdracht mee: “Ga eens na wat er gebeurt als je de woningmarkt zou behandelen als de mark voor auto’s”. Waarschijnlijk komt er dan eenzelfde resultaat uit als vorige maand gepresenteerd werd als CPB document “Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt.”
Daar weten de media wel raad mee. “Steun aan huurders kost net zoveel als hypotheekaftrek” vatte het Financieel Dagblad(1) de hoofdconclusie samen. Waarna VVD-kamerlid Brigitte van den Burg de voorzet mocht inkoppen: “Dit huurbeleid is asociaal”(2). Van den Burg heeft gelijk, zij het op een andere manier dan ze betoogt: de woningmarkt is vooral verstoord nadat de overheid zich in 1993 de financiële betrokkenheid met de sociale huursector heeft beëindigd. Ondanks de explosieve groei van de fiscale kosten van de hypotheekaftrek is de betaalbaarheid van de koopwoning voor de starters op de woningmarkt in de Randstad dramatisch teruggelopen, terwijl die starters méér dan ooit op een koopwoning zijn aangewezen. Het marktaandeel van de woningcorporaties is gedaald naar 32%, ten opzichte van 38,5% in 1990. Het aandeel particuliere huurwoningen daalde in die periode van 16 naar 11%. In de nieuwbouwproductie schommelt het aandeel sociale huurwoningen de laatste jaren tussen de 20 en 25%. Alleen al om die reden is het uiterst onwaarschijnlijk dat een sector die een steeds marginalere rol speelt de oorzaak zou zijn van een steeds grotere verstoring van de Nederlandse woningmarkt.
Wat is de redeneerlijn van het CPB en wat deugt daar niet aan? De basisgedachte van de rapporteurs is dat de woningmarkt het best bediend wordt als er geen sprake is van enige vorm van overheidsinterventie bij de bepaling van de huurprijs voor woonruimte. In die situatie zal de aantrekkelijkste woonruimte de hoogste prijs opbrengen en aanbieders zullen proberen om vervolgens extra aanbod te creëren in de marktsegmenten waar zich de grootste kapitaalkrachtige vraag bevindt. Zo zal –vroeger of later- de maatschappelijke woonbehoeften via het prijsmechanisme op de meest efficiënte wijze vervuld worden.
Helaas is de woningmarkt in vele opzichten onvergelijkbaar met die voor auto’s of koelkasten. Woningen zijn gebouwd op grond. Grond is schaars in dichtbevolkte regio’s. Een identieke woning kan in Amsterdam drie keer zoveel kosten als in Groningen of Zeeland. Zelfs als de bouwkosten in de hoofdstad 50% hoger zijn dan in de periferie, door de ingewikkelde bouwprocedures, sanering van .
Als alleen de wet van vraag en aanbod de woonruimteverdeling gaat dicteren is stricte segregatie naar inkomen het gevolg. In landen met een verder geliberaliseerde woningmarkt is goed te zien waar dat toe leidt: in Groot-Londen zijn de lage inkomens geconcentreerd in de Engelse Vogelaarwijken, terwijl de middeninkomens een tot anderhalf uur pendelen van hun werk af wonen. En in New York blijkt zelfs onze oud-minister van ontwikkelingssamenwerking met een tienmaal modaal inkomen een beroep te moeten doen op huursubsidie, om zich een pied-a-terre in de big apple te kunnen permitteren.
Een ander effect is dat mensen wier inkomen door welke oorzaak dan ook achteruit gaat direct gedwongen worden om te verhuizen naar een goedkopere woning, vrijwel altijd in een andere wijk, die bij hun nieuwe inkomen past. En als je geboren en getogen bent in Doorn maar op het moment dat je zelfstandig wilt gaan wonen nog niet twee keer modaal verdient moet je verkassen naar Utrecht of Wijk bij Duurstede.
Los van de morele waardering van deze gevolgen zou je van mogen verwachten dat de mogelijke externe financiële effecten worden meegenomen in de analyse. Concentratie van kansarme groepen veroorzaakt hoge maatschappelijke kosten. Zo blijkt in het basisonderwijs dat gemengde scholen met hooguit eenderde achterstandsleerlingen tegen de laagste maatschappelijke kosten de beste leerresultaten boeken. Concentratiescholen kosten daarentegen een vermogen aan kleinere klassen, remedial teachers en dergelijke.
Het CPB concludeert dat het Nederlandse woninghuurbeleid aan impliciete en expliciete subsidies €14,5 miljard kost, te vergelijken met de subsidie op koopwoningen. Daarvan zouden alle inkomensgroepen evenveel profiteren. Dat is een zeer tendentieuze voorstelling van zaken. Van de €14,5 miljard bestaat slechts €1,8 miljard uit echte subsidie: de huurtoeslag die uit belastingmiddelen wordt gefinancierd. € 8,1 miljard is het gevolg van de huurregulering (puntentelling), waardoor verhuurders minder kunnen vragen dan de markthuur. Het is een opmerkelijke opvatting om dit als subsidie te bestempelen. Het doel van de huurregulering is de bescherming van huurders tegen woekerhuren die gevraagd kunnen worden omdat in sommige woningmarkten sprake is van excessieve schaarste. Zonder wetgeving zouden speculanten rendementen realiseren die ver uitgaan boven de vermogensvergoeding die gebaseerd is op de gedane investering en het gedragen risico. Volgens de redenering van het CPB moet de tariefregulering van de Nederlandse Mededingingsautoriteit voor bijvoorbeeld de telecom- en energiesector gezien worden als een subsidie van de monopolisten die door een tariefmaatregel getroffen worden aan het Nederlandse volk.
Ook het gegeven dat verhuurders een huur vragen die onder de maximaal redelijke (wettelijke) huur ligt, wordt door het CPB als subsidie aangemerkt. Hierdoor krijgen de huurders nog eens €4,5 miljard in de schoot geworpen, grotendeels door de woningcorporaties: “Zij kunnen zich dat veroorloven vanwege hun mede met publiek geld opgebouwde vermogens en de impliciete en expliciete subsidies en garanties die in het huidige sociale huurstelsel zijn ingebakken.”(3) In werkelijkheid krijgen de corporaties sinds de brutering die in 1995 werd afgesloten geen financiële bijdrage meer van het rijk. De goedkope grond die volgens de auteur met gulle hand door gemeenten aan corporaties beschikbaar wordt gesteld is eveneens voltooid verleden tijd: zelfs het PvdA-GroenLinks college in Amsterdam haalt de sociale verhuurders tegenwoordig juist het vel over de oren. Het argument van de garanties, waardoor de corporaties goedkoper geld kunnen aantrekken, snijdt ook geen hout: het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is een onderlinge regeling, waarbij het Rijk slechts als achtervang optreedt. In de praktijk is er nog nooit een beroep gedaan op de achtervang en ik raad de corporaties aan om maar zo snel mogelijk vrijwillig afstand te doen van dit vermeende privilege.
Sinds 1 januari 2008 worden woningcorporaties in een opzicht zelfs achtergesteld bij marktpartijen. Na de invoering van de integrale vennootschapsbelasting zijn zij uitgesloten van de profijtelijke fiscale beleggingsinstelling, een constructie die bij commerciële vastgoedbeleggers juist gemeengoed is. In werkelijkheid is de kurk waarop de woningcorporaties drijven voor hun investeringen de verkoop van bestaand bezit. Daarover merkt het CPB op “… dat woningcorporaties een deel van hun bezit vaak ver onder de marktprijs verkopen om de benodigde middelen vrij te maken.”(4) Deze vileine stelling wordt niet gestaafd door enige onderbouwing. Het is corporaties verboden om hun bezit ver onder de vrije marktwaarde te verkopen. Er zijn twee zakelijke redenen om korting te geven: verkoop in verhuurde staat en verkoop in maatschappelijk gebonden eigendom. Een woning in verhuurde staat levert bij verkoop gewoonlijk 10-20% minder op dan bij vrije verkoop. Het ligt voor de hand dat corporaties bij verkoop aan de zittende huurder deze korting (deels) doorgeven, anders is er geen huurder bereid te kopen. En bij woningen in maatschappelijk gebonden eigendom geldt de verplichting voor de koper om het huis bij doorverkoop eerst aan te bieden aan de corporatie, waarbij de waardeontwikkeling 50/50 gedeeld wordt. In beide gevallen gaat het dus om rationele, economische argumenten voor een lagere opbrengst dan de vrije markwaarde.
Het belangrijkste kritiekpunt van het CPB(5) op het huurbeleid is dat de ruim 14 miljard euro aan “impliciete en expliciete subsidies” voor meer dan de helft terecht komen bij midden- en hogere inkomens, die deze subsidie helemaal niet nodig zouden hebben. Die conclusie is pure stemmingmakerij, op geen enkele manier gebaseerd op de feiten.
Het CPB-rapport geeft een overzicht van de woonlastenverlaging in relatie tot het inkomen, per inkomensdeciel [figuur 3.4 CPB rapport, laatste staafdiagram, graag afdrukken, PJ]. Uit de staafdiagrammen blijkt dat er bij corporatiehuurders tot en met het achtste deciel nog inkomsten zijn uit huurtoeslag. Omdat het maximale jaarinkomen om voor huurtoeslag in aanmerking te komen op dit moment €27.400/jaar bedraagt, betekent dit dat 80% van de huurders van sociale huurwoningen een inkomen heeft onder modaal. De hoogste twee decielen bestaan vermoedelijk –het CPB geeft geen specificaties van de waarden- uit huurders met een inkomen tussen modaal en 1,2x modaal, respectievelijk tot 1,5x modaal. Dat zijn huishoudens met middeninkomens. Een huurder met een brutoinkomen van €40.000 en een huur van €500/maand heeft een huurquote rond de 22%, dat is méér dan de gemiddelde eigenaarslasten van een eigenaar-bewoner.
Maar er zijn meer aanwijzingen dat de verhalen over de enorme aantallen scheefwoners in de sociale huursector vooral het gevolg zijn van het wegdefiniëren van de doelgroep tot de benedenmodale inkomens. Volgens de eigen analyse van het CPB is het gemiddelde besteedbaar jaarinkomen van de huurders van woningcorporaties in Amsterdam €20.100, ten opzichte van €41.800 voor de Amsterdamse eigen woningbezitters. Het Ruimtelijk Planbureau berekende(6) op basis van het Woon2006 onderzoek voor eigenaarbewoners een gemiddelde woonquote van 25%, tegen ruim36% voor huurders.
Ook op grond van de samenstelling van de voorraad van woningcorporaties is scheefwonen op grote schaal onwaarschijnlijk: driekwart van het corporatiebezit ligt in vooroorlogse volksbuurten en naoorlogse herstructureringswijken, die bij woonsatisfactieonderzoeken in de onderste helft van de ranglijst scoren. Huishoudens met inkomens van meer dan anderhalf keer modaal trekken daar weg zodra ze de kans krijgen. En voor het kwart aantrekkelijker bezit van de corporaties is de belangstelling zó groot dat de wachttijd in de randstad minstens tien jaar bedraagt. Tegen die tijd is het inkomen van de jonge starter met perspectief al lang boven het plafond voor de sociale sector gestegen.
Wat mij betreft worden er op basis van Woon2006, maar nog liever door een koppeling van fiscale gegevens van de bewoners aan de woningbestanden van de sociale verhuurders, zo snel mogelijk de harde feiten over de relatie tussen inkomen, betaalde huur en huurquote vastgesteld.
Conclusie. Door het CPB wordt de gemiddelde markthuur berekend op €760/maand, ongeveer het dubbele van de gemiddelde huur die nu betaald wordt. Gemiddeld gaan huurders een kwart van hun inkomen extra uitgeven aan huur, de 10% armste huurders zelfs 35% meer. Het effect van deze prijsstijging wordt ook becijferd: de armste huurders zullen 20% minder woondiensten gaan consumeren. Dat betekent dat ze kleiner kunnen gaan wonen of naar een slechtere wijk verhuizen. De rijkste 10% huurders zullen juist 55% extra woondiensten gaan afnemen. Een uitkomst die liberalen ongetwijfeld tot groot enthousiasme zal stemmen, maar die wat mij betreft de kwalificatie pervers verdient.
De woningmarkt is een bijzondere markt, waar overheidsinterventie hoogst noodzakelijk is. Die interventie kan op een aantal punten wel verbeterd worden, zoals in het recente VROM-advies een stuk evenwichtiger gebeurde. Er moet zo snel mogelijk een eind gemaakt worden aan de ongelijke behandeling van huren en kopen. Bouwen in stedelijk gebied moet financieel gestimuleerd worden, ten koste van bouwen in het weiland. En grondspeculatie moet nu eindelijk eens aangepakt worden.
