Bouwtoezicht gemeente faalt
De Tweede Kamer spreekt vandaag met minister Vogelaar over de woningkwaliteit. De SP doet de minister twee voorstellen – zonder hoge kosten voor de consument – die de kwaliteit van woningen structureel kunnen verbeteren; de invoering van een APK voor woninginstallaties en van een wettelijke verzekerde garantie, in combinatie met een afslanking van het bouwtoezicht.
12% van de Nederlandse woningen -dat zijn er ruim 800.000- heeft ernstige gebreken aan de gas- of elektrische installatie. Bij 80% van de woningen met mechanische ventilatie wordt de wettelijke norm niet gehaald, waardoor de bewoners in vuile lucht moeten leven. Ik heb het nu niet over de 400.000 woningen voorzien van balansventilatie, waar Zembla afgelopen zondag een boekje over open deed, maar over de vier miljoen woningen met gewone mechanische afzuiging, die sinds een jaar of dertig standaard bij nieuwbouw wordt toegepast. Dat blijkt uit praktijkonderzoek van TNO in opdracht van het ministerie van VROM.
Het onderzoek leverde nog een waslijst van andere gebreken op, zowel bij oudere als recent gebouwde woningen. Zou haalt bij 40% van de huurwoningen en 20% van de koopwoningen die na 1980 gebouwd zijn de slappe norm voor geluidisolatie naar de buurwoningen. 25% van de recente woningen voldoet niet aan de wettelijk energieprestatie-eis. Die bewoners betalen intussen een te hoge gasrekening door de slechte kwaliteit van hun huis. Zelfs blijken 5% van de trappen in woningen die de laatste 25 jaar gebouwd zijn niet te voldoen aan de wettelijke eis: ze zijn te steil. En het gemeentelijk bouwtoezicht zat erbij, streek zijn leges op, en keek ernaar.
De minister heeft 21 maatregelen aangekondigd, die vooral neerkomen op: beter voorlichten, aandringen op Europese regelgeving, afspraken maken met partijen om hun leven te beteren. Zij gaat eraan voorbij dat al vaker is gebleken dat het gemeentelijk bouwtoezicht fundamenteel tekort schiet bij het bewaken van de kwaliteit van onze woningen.
Ik was vorig jaar februari op bezoek in de wijk Fatima in Tilburg, waar de huurders toen al meer dan een jaar bij hun huisbaas aandrongen op de vervanging van open keukengeisers. Dit soort geisers onttrekt de verbrandingslucht aan het vertrek waar ze hangen. Bij een recente renovatie waren de klepraampjes in woonkamer en keuken vervangen door ventilatieroosters met een veel kleinere capaciteit. De keukengeiser werd ook nog gebruikt om te douchen. Dat daar nog geen mensen van hun stokje waren gegaan verbaast me nog steeds. Inmiddels heeft de corporatie door de vasthoudendheid van de bewoners de geisers toch vervangen door HR-combiketels, maar deze situatie komt op nog veel méér plaatsen voor.
De risico’s van open verbrandingstoestellen zijn in de loop van de jaren sterk toegenomen, niet alleen door veroudering en achterstallig onderhoud, maar ook door de kierjacht die de Nederlandse woningen steeds beter afsluit. Daarom halen moderne gesloten toestellen hun verbrandingslucht van buiten de woning.
Bij een werkbezoek in de Utrechtse wijk Ondiep bleek dat een woningcorporatie 22 jaar oude open cv-ketels keer op keer liet oplappen, waardoor de koolmonoxide concentratie opliep tot vijf keer het wettelijk maximum. Ook daar werd pas actie ondernomen nadat de corporatie in TROS Radar op de korrel was genomen.
De SP pleit al een tijd voor een APK voor woninginstallaties. Voor auto’s is het heel normaal dat je iedere twee jaar, en bij oudere modellen zelfs jaarlijks, een controle uitvoert op de belangrijkste veiligheids- en milieuvoorzieningen. Voorzieningen die kunnen voorkomen dat je jezelf of andere weggebruikers in gevaar brengt.
Waarom gebeurt dit niet voor woningen? Juist door verbouwingen, al dan niet door beun de haas of help-mijn-man-is-klusser, worden installaties die aanvankelijk prima in orde waren naar de galemiezen geholpen zonder dat de bewoner zich van de risico’s bewust is. UNETO-VNI heeft een goed gedocumenteerde APK ontwikkeld die door één persoon in ongeveer een uur uitgevoerd kan worden, waarbij installaties voor gas, elektriciteit, water en ventilatie gecontroleerd worden.
Ik heb twee weken geleden bij zo’n APK meegelopen. Bij die woning bleek de wasmachine in de badkamer niet aangesloten op een geaard stopcontact en de metalen delen in de badkamer waren evenmin geaard. Levensgevaarlijk! Zo’n onderzoek, dat je een keer in de vier jaar zou moeten uitvoeren, kost niet meer dan anderhalve euro per maand! De gevaarlijke situaties in Tilburg en Utrecht zoals ik zojuist beschreef zouden bij zo’n APK zeker ontdekt zijn. Heel wat koolmonoxidevergiftigingen, gasexplosies en branden zouden voorkomen kunnen worden. Er is ook nog een inverdieneffect: door de vermindering van het aantal woningbranden kan de verzekeringspremie omlaag. En als je de APK combineert met de periodieke onderhoudsbeurt voor de CV vermijd je de voorrijdkosten.
Een tweede structurele gebrek in de huidige praktijk is de onmacht van het gemeentelijk bouwtoezicht om de kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen te bewaken. Dat blijkt niet alleen uit de recente onderzoeken naar gezondheidsaspecten van woningen. Twee jaar geleden toonde de gehandicaptenraad aan dat in een groot deel van de nieuwbouwwoningen de toegankelijkheidseisen uit het Bouwbesluit niet nageleefd worden. Ook bij calamiteiten als bij het Bos- en Lommerplein in Amsterdam had het gemeentelijk toezicht, noch op tekening, noch in het werk, onraad geroken.
Op zich is dat ook niet onlogisch. Met name bij complexe projecten is het controleren van bijvoorbeeld constructie en bouwfysische kwaliteit een tijdrovende en specialistische activiteit, waar gemeenten vaak niet de deskundigheid en zeker niet de tijd hebben. De bijbehorende controle in het werk is zo arbeidsintensief, dat deze financieel onhaalbaar is, ook al betaal je voor een gemiddelde nieuwbouwwoning 2000 euro aan bouwleges! En aan het nameten van de geluidisolatie, de thermische isolatie, de installatiekwaliteit komt het gemeentelijk toezicht al helemaal niet toe.
Natuurlijk kan je proberen om het gemeentelijk toezicht te verbeteren, zoals de minister van plan is. Maar gezien de ingebakken beperkingen van het model blijft dat waarschijnlijk pappen en nathouden. Ook kan de consument de gemeente niet aansprakelijk stellen als ze hun toezicht hebben laten verslonzen en in veel gevallen ook niet de aannemer, omdat na het tekenen van het proces verbaal van oplevering het bouwbedrijf alleen nog voor ernstige gebreken –en na vijf jaar zelfs uitsluitend bij instorting- aansprakelijk gesteld kan worden.
Daarom is de SP voorstander van de invoering van een wettelijke verzekerde garantie voor nieuwbouwwoningen voor een periode van minstens tien jaar na oplevering. Het ligt voor de hand daarbij aan te sluiten bij bestaande garantieregelingen en deze uit te breiden met een alomvattende dekking voor het herstel van alle gebreken die na oplevering aan het licht komen.
Na de invoering van een verzekerde garantie kan het gemeentelijk toezicht zich beperken tot een simpele toets op het bestemmingsplan en de compleetheid van de tekening. Er hoeft niet meer inhoudelijk getoetst te worden en evenmin gecontroleerd op de bouwplaats. Daardoor kunnen de leges minstens gehalveerd worden, waarmee een flink deel van de financiële dekking voor de verzekerde garantie gevonden is. Het voordeel van dit systeem is bovendien dat goed gedrag van bouwbedrijven beloond wordt door een lagere verzekeringspremie.
Bewoners die er na oplevering achter komen dat hun ventilatie hoofdpijn veroorzaakt, de geluidisolatie onder de maat is of de woning energetisch zo lek als een mandje is krijgen zo meer zekerheid dat de klachten verholpen worden zonder oeverloos geprocedeer.
