Politiek moet afbraak huursector stoppen

Staatssecretaris Tommel wil huurders die hun woning willen kopen vijf jaar lang een "gewenningsbijdrage" van maximaal 1.500 gulden geven. Hij knabbelt hiermee aan een gelijktijdig ingediend wetsvoorstel van de Kamerleden Duivesteijn en van der Ploeg (PvdA), om de koopwoning ook voor lagere inkomens bereikbaar te maken. Bij de behandeling van de begroting 1997 voor volkshuisvesting werd dit voorstel door de VVD'er opgerekt tot de middeninkomens. Zowel de PvdA als de VVD worden nu op hun wenken bediend. Menig huurder die afgelopen jaren door de huurverhogingen "geknipt en geschoren" is, zal deze ontwikkeling met vreugde begroeten. De vraag is echter of de betreffende huurders en de Nederlandse volkshuisvesting met deze ontwikkeling ook op langere termijn gebaat zijn.

Dit is niet het geval. Allereerst kan de vraag gesteld worden wat nu eigenlijk de maatschappelijke meerwaarde is van het groeiend eigen woningbezit. Voorstanders roemen vaak de grotere verantwoordelijkheid die de koper aan de dag legt voor zijn woning en wijk. De staatssecretaris van Volkshuisvesting schreef bij de lancering van zijn Gewenningsbijdrage dat hierover geen overspannen verwachtingen moeten ontstaan: de betrokkenheid hangt vooral af van het inkomen, de woonduur en het woningtype, en slechts in beperkte mate van de eigendomsverhouding. Overigens kan de betrokkenheid van huurders bij het wel en wee van hun wijk zeker vergroot worden, met name door hen weer zeggenschap te geven in het beleid van de woningcorporaties, zoals in het verleden trouwens gebruikelijk was bij de woningbouwverenigingen. Een ander argument van voorstanders is de grotere zelfwerkzaamheid van de kopers. Maar wat levert dit per saldo op? Staatssecretaris Tommel zegt hierover zelf: "Door het op grote schaal verkopen van huurwoningen is niet gegarandeerd dat de onderhoudstoestand van de woningen op eenzelfde niveau blijft. Door een minder professioneel beheer wordt het risico gelopen dat op termijn de kwaliteit van de woningvoorraad - met name bij meergezinswoningen - verslechtert. Daarmee kan op termijn een nieuwe stadsvernieuwingsopgave ontstaan." En, zo voeg ik daar aan toe: een dure stadsvernieuwingsopgave. Het opknappen van versnipperd particulier bezit blijkt een stuk lastiger dan de complexmatige aanpak van sociale huurwoningen. Daarmee kom ik op de voordelen van een goede sociale huursector. Allereerst zijn sociale huurwoningen de Haarlemmerolie van de volkshuisvesting. Omdat bij iedere verhuizing de verhuurder opnieuw de mogelijkheid heeft om aan een specifieke doelgroep (inkomen, urgentie) toe te wijzen. Bij koopwoningen is dit nauwelijks mogelijk. Het is waar dat al jarenlang het marktaandeel van de huurwoningen daalt, wat trouwens sterk bevorderd is door een huurverhoging van 30 procent over de periode 1991-1996. Maar het aantal huurwoningen stijgt nog steeds, omdat het aantal huishoudens harder groeit dan de bevolking. Zouden er op grote schaal huurwoningen verkocht worden, dan zal de spoeling voor huishoudens die geen koopwoning kunnen betalen zeer dun worden. Een volgend maatschappelijk aspect betreft het woon-werkverkeer. Het is bekend dat kopers minder vaak verhuizen dan huurders. Dat komt door de hoge kosten die gepaard gaan met de verkoop en koop van een huis. Zeker eigen-woningbezitters met lage inkomens zullen zich wel twee keer bedenken eer ze verhuizen. Gevolg: groei van het woon-werkverkeer op onze toch al overvolle wegen. Voldoende huuraanbod zorgt voor meer flexibiliteit bij veranderingen op de arbeidsmarkt. Daarmee kom ik op de effecten voor de bewoner zelf. Ik beperk me hierbij tot de beneden-modale huishoudens, omdat dit zowel de doelgroep is voor de gewenningsbijdrage van de Staatssecretaris, als van de voorstellen van Duivesteijn en de zijnen. Een eigenaar-bewoner kan zijn hypotheekrente fiscaal aftrekken. Maar deze bate is voor lage inkomens veel geringer dan voor hogere. De eerste belastingschijf levert een aftrek van ruim 37 procent op, de hoogste schijf 60 procent. De huursubsidie werkt precies omgekeerd. Het Nederlands Economisch Instituut concludeerde in een recent onderzoek dan ook dat voor de laagste inkomens huren altijd het voordeligst is. Voor modale inkomens is huren de eerste tien jaar voordeliger. Een koper loopt meer risico´s dan een huurder: de rentestand kan oplopen, het onderhoud kan tegenvallen, er zijn hoge kosten bij tussentijdse verkoop wegens verandering van baan en dergelijke. Verder wordt de gewenningsbijdrage maar vijf jaar uitgekeerd. Het aflossen van een lening duurt echter 30 jaar. De gewenningsbijdrage trekt mensen over de streep die zich eigenlijk geen koophuis kunnen permitteren. Dit wordt versterkt door de gunstige rentestand en de opstelling van de banken. Onlangs pleitte K.J. Schiffer, directeur Nationale Hypotheek Garantie, tijdens een congres over de Nederlandse koopwoningenmarkt voor het beperken van de leencapaciteit tot drie à vier keer het bruto jaarinkomen. Momenteel is het lenen van vijf keer het bruto jaarinkomen eerder regel dan uitzondering. De gevolgen voor de onderkant van de koopwoningenmarkt zijn hierdoor enorm, aldus Schiffer in Cobouw van 29 mei jongsleden: "Overcreditering leidt bijvoorbeeld tot een beperking van de mogelijkheden tot het herstel van achterstallig onderhoud en het uitvoeren van regulier onderhoud." Ook het NIBUD concludeerde in de zomer van 1996 in een onderzoek naar de inkomensgevolgen van eigen woningbezit bij lagere inkomens, dat de lasten en de risico's bij inkomens tot 35.000 gulden te hoog zijn.

Conclusie: het plan van de staatssecretaris is een worst die de huurder wordt voorgehouden om een groot risico te nemen. Maar wat moet er dan wel gebeuren? Naar mijn mening ligt de oplossing in de eerste plaats in een hernieuwde financiële verantwoordelijkheid van de overheid voor de sociale volkshuisvesting. Onder het bestaande beleid werken de geldstromen naar eigen-woning-bezitters (belastingaftrek) geheel anders uit dan bij de huurders (huursubsidie). In plaats van huurders met benedenmodale inkomens te verleiden tot het kopen van hun woning, kan de heer Tommel zijn energie beter besteden aan het keren van de negatieve spiraal, zeg maar afbraak, van de sociale huursector. Daar zijn trouwens ook de eigen-woningbezitters bij gebaat. De overmatige huurstijgingen van de afgelopen tien jaar hebben immers ook de koopprijzen flink opgedreven. De enigen die daarvan geprofiteerd hebben zijn de hypotheekverstrekkers.