Geef bouwgrond niet aan speculanten

Sinds twintig jaar kennen we in ons land geen serieuze grondpolitiek meer en hebben speculanten vrij spel om ons land te verhandelen. Projectontwikkelaars geven nu 85 procent van de grond voor nieuwbouw af.

Tot zo’n twintig jaar geleden hadden gemeenten een monopoliepositie op de grondmarkt. Zij kochten agrarische grond, maakten die bouwrijp en verkochten die vervolgens aan een bouwbedrijf of woningcorporatie. Bouwgrond is meer waard dan agrarische grond en de waardevermeerdering als gevolg van de functiewijziging kwam ten goede aan de gemeenschap. Daar konden noodzakelijke dingen van betaald worden, zoals openbare voorzieningen, het bouwen van betaalbare woningen en het aanleggen van infrastructuur. Maar de tijden zijn veranderd. De afgelopen twintig jaar hebben projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en speculanten zich op de grondmarkt gestort en heeft er een aardverschuiving plaatsgevonden in de eigendomsverhoudingen als het om grond gaat. Uit een globale analyse die het kadaster in juni presenteerde blijkt dat 13 procent van de gebieden binnen de Nieuwe Kaart van Nederland die zijn gericht op projectontwikkeling, in handen is van projectontwikkelaars.

13 procent lijkt wel mee te vallen, maar het gaat hier vooral om zeer strategische grondposities. Dat blijkt uit het kwartaalbericht van maart 2008 van De Nederlandsche Bank: inmiddels wordt bij 85 procent van de nieuwbouwwoningen de grond uitgegeven door projectontwikkelaars en niet door de gemeenten. De grote projectontwikkelaars Ballast Nedam, BAM en Heijmans hebben tezamen een grondbank ter waarde van ruim 1,1 miljard euro. De opbrengst van de waardevermeerdering waar de gemeenten eerst maatschappelijke investeringen van deed, verdwijnt nu dus in particuliere zakken.

Grond wordt door bedrijven in ruil voor bouwrechten graag aangeboden aan gemeenten, het zogenaamde bouwclaimmodel. Dit doen ze met een beroep op een artikel in de Europese Verklaring van de Rechten van de Mens over het zelfrealisatierecht. Een eigenaar die bereid en in staat is een plan te realiseren in overeenstemming met het bestemmingsplan, heeft het recht dit te doen. De gemeente heeft dan geen titel om tot onteigening over te gaan. Zijn de grondposities ingenomen, dan is de concurrentie uitgeschakeld. Ook kleine bouwbedrijven hebben het nakijken.

De gemeente loopt vervolgens aan het lijntje van de projectontwikkelaar. Daardoor komen ruimtelijke doelstellingen, kwaliteit, innovatie en publieke voorzieningen in het gedrang. Bovendien betaalt de toekomstige woningeigenaar te veel geld voor zijn huis, de prijs van een nieuwbouwwoning is immers inclusief de grond. Andere gevolgen zijn de machteloosheid van de overheid, het gebrek aan transparantie, en het op achterstand zetten van het algemeen belang. Eigenlijk hebben we het hier over een uitholling van de democratie en het primaat van de politiek als het gaat om de ruimtelijke ordening en de financiering daarvan. De processen zijn vaak oncontroleerbaar, omdat bij de deals een beroep wordt gedaan op de ‘concurrentiegevoeligheid van de informatie’. Maar ook door intentieverklaringen, constructies van Publiek Private Samenwerking met verstrengelde belangen en inspraakprocedures die als mosterd na de maaltijd komen omdat de contracten al zijn ondertekend. Op de vraag aan verantwoordelijk minister Cramer (VROM, PvdA) om de publieke voordelen te noemen van het zogeheten zelfrealisatierecht is zij het antwoord nog altijd schuldig.

Waar schaarste is, volgt speculatie. In navolging van institutionele beleggers en projectontwikkelaars hebben ook de commerciële speculatiebedrijven de grondmarkt ontdekt. Zij hebben maar één doel, aldus een advertentietekst op internet: “hun cliënten te attenderen op grondstukken die zeer interessant zijn voor aankoop met als doel in de nabije toekomst een vermogenssprong te realiseren. Een waardestijging van honderden tot duizenden procenten.”

Wie die woekerwinsten mag betalen zal duidelijk zijn. En dat hier het algemeen belang van goede ruimtelijke ontwikkeling volstrekt geen plaats krijgt, mag ook duidelijk zijn. Na melding van een bestemmingsplanwijziging dient de grond overigens wel terugverkocht te worden aan een door het speculatiebedrijf geselecteerde projectontwikkelaar. Zodat zij zelf naast de 20 procent commissie ook nog extra winst kan maken op de waardesprong en de bouw. Tijdens het laatste Kamerdebat leek dit zelfs voor de VVD te gortig te zijn.

Minister Cramer weet van deze praktijken. “Het mag niet zo zijn dat via grondspeculatie enorme winsten geboekt worden waar wij geen weet van hebben. Dat is niet oké,” zei ze februari dit jaar in het VPRO-programma Landroof. Om er vervolgens aan toe te voegen dat ze ook niet weet wat er aan te doen.

Maar de oplossing ligt voor de hand. Zorg dat bij bestemmingsplanwijziging de overheid het eerste recht heeft grond aan te kopen tegen de oorspronkelijke waarde, zodat de waardevermeerdering toekomt aan de gemeenschap. Met dat geld kunnen we betaalbare huizen in goede wijken bouwen.

Dit is overigens niets nieuws: de SDAP heeft dit al in 1935 in ‘Het Plan van Arbeid’ voorgesteld. De PvdA heeft er, toen ze in de vorige periode in de oppositie zat, zelf ook nog voor gepleit. Koppel direct het grondbezit los van het recht op ontwikkeling, zodat strategische grondverwerving en speculatie geen zin meer hebben. De overheid kan zich vanaf dat moment richten op serieus opdrachtgeverschap en daartoe de noodzakelijke deskundigheid aantrekken. En bouwend Nederland kan zich gaan bezig houden met waarvoor ze is opgericht: bouwen.